1 央行降息的新闻，透露什么信号？

　　为对冲央行逆回购到期等因素的影响，维护银行体系流动性合理充裕，2月17日央行开展了2000亿元中期借贷便利（MLF）操作1000亿元7天期逆回购操作。

　　其中一年期中期借贷便利MLF利率下调10个基点，从3.25%下调至3.15%。

　　1年期中期借贷便利，俗称麻辣粉（MLF），是目前最主要的“政策利率”。而LPR机制改革后，与MLF利率挂钩，MLF利率成为“利率之锚”，MLF利率的下调直接影响LPR。

　　而早在本月3号，央行就已经释放出降息的信号。不久前，央行副行长潘功胜也同样预测：MLF利率和LPR会较大概率下行。果然前天迎来降息，本月的LPR或将迎来下调，直接减少大家手中的房贷。

　　以光大银行为例，目前首套贷款利率是5.4%。根据“房贷利率=LPR+基点”的公式计算，而最新1月的5年期LPR为4.8%，因此西安首套房贷利率在LPR基础上加60个点形成。假如加点情况不变，此次降息，利率或降为5.3%。

　　以商业贷款100万、按揭30年等额本息计算。目前光大银行西安首套房贷利率5.4%，月供5615元，利息总额为102.15万元；

　　降息之后，首套房贷利率5.30%，月供5553元，利息总额99.91万元；

　　相比之下，降息之后，月供少了62元，利息总额减少2.24万元。

　　2 MLF和LPR到底是什么关系？

　　这个问题之前很多文章里都有提及过，今天我再复述一次，因为它是购房者判断房贷利率走势的认知基础，很重要。

　　MLF，俗称麻辣粉，是央妈通过商业银行的手，将货币注入市场的一个货币政策工具。

　　具体的操作是，央妈通过招标方式将钱贷给商业银行、政策性银行，而银行需要将国债、央行票据、政策性金融债、高等级信用债质押给央行。商业银行拿到钱之后，要定向借贷给央妈想要帮助的地区和企业。

　　所以MLF也被称作“利率之锚”。

　　LPR是什么意思呢？

　　学名叫做贷款基础利率，定价机制采用公开市场操作利率加点的方式，是和这个“锚”挂钩的。

　　我们都知道LPR的产生流程，是由18家报价银行在MLF基础上加点后得出初始价格，然后经过去掉最高值和去掉最低值的模式来定出来的价格，就是LPR。

　　两者的关系是：

　　LPR利率=央行公开的MLF利率+18家银行每月报价平均加点。

　　因为购房贷款属于长期借贷，所以属于“5年期以上”的LPR利率。

　　那么我们就总结出：MLF下调，房贷利率就有了下调动力，是同向性关系。这次MLF中标利率为3.15%，较前次下降10个基点，房贷利率便有了10个基点的下调空间。

　　未来央妈通过MLF，定向降息的政策新闻会越来越多，同时为了刺激实体经济复苏，MLF利率会持续走低。

　　3 几点建议

　　对于今年有购房需求的刚需读者，我们再给大家几条建议：

　　1、一二线城市的读者要关注疫情走势，疫情结束，楼市复苏的第一阶段是今年最好的上车时间点。三四线则把时间放在2020年年尾，因为购房动力有限。

　　2、虽然未来会有大量的开发商打折抛盘，但一定不要人云亦云，两眼一抹黑就就图便宜上了车。自己要先给售楼处打电话询问清楚，第一批打折出售的房子，一定是平时不好卖的，而真正有价值的“地段房”，开发商不到万不得已不会轻易放手。

　　3、机会依旧在二手房市场，尤其是三四线城市，经此一疫，二手房市场会砸个巨坑。在巨坑中，低于市场价急于套现的优质二手房不在少数，自己要耐心去寻找。

　　4、房贷利率下调是趋势，每下调一次增强一次楼市信心，连续下调几次之后，底部价值出现。如果你所在的城市在疫情之后，出台降低首套房或二套房的首付政策，那么请果断入手。如果你经历过这几轮楼市，就会知道，每一波房价反弹都是在“有人喊你买房”的基础上。