农村土地距离“商业化”还有多远？

　　每一次法律的修订，都是为了跟上时代发展的客观规律。今年10月底刚通过审议的《农村土地承包法修正案》二审稿，就是在我国土地制度改革的大背景下，对承包法的进一步增订和完善。

　　为什么要修改承包法？与农村土地市场化有什么关联？

　　截止2017年底，我国农村土地流转的面积为5.12亿亩，流转率达到37%，涉及农户超过7000万户。据业内估算，随着土地确权基本完成，接下来几年，农村土地流转进程加速将撬动20万亿以上的资金体量。

　　面对这样的趋势，承包法的修订迫在眉睫，因为只有把土地流转各方面细节通过法律的形式固定下来，才更有利于保护流转双方的权益；反过来，承包法的完善，也能进一步加速农村土地市场化的进程。

　　《新承包法》增加了哪些有利于土地流转的规定？

　　①“三权分置”正式写进法律条文：“三权分置”指的是农村土地的所有权、承包权、经营权三权分离，农民可以把土地经营权流转出去，保留土地的承包权。此前三权分置还停留在政策层面，现在将正式入法。

　　②保护承包方土地流转的自由：新承包法明确，国家保护承包方依法、自愿、有偿流转土地经营权，任何组织和个人不得侵犯。

　　③保护土地经营权人自主开展农业生产的权益：土地流转后，土地经营权人有权在合同约定期限内占有农村土地，自主开展农业经营，并取得收益。只要土地经营权人依法经营，承包方不得单方解除土地经营权流转合同。

　　未来农村土地会“商业化”到什么程度？

　　传统的土地流转大多是一锤子买卖，流出方把土地租给流入方几十年，中间收租金。但其实土地流转还有很多不同的形式，为了最大限度挖掘土地价值，并实现双赢局面，目前各地都在积极探索土地流转的新模式。

　　比如有的地方进行整村流转，农民以承包经营权作为股份，作价入股农企或合作社；农企或合作社如果盈利，就可以按估分红给农户，即便不盈利，也有保底受益。这样的新形式农民更容易接受，也利于企业快速集中土地。

　　“商业化”时代，农户必须注意的3大问题

　　①了解租地方的经济实力后再交易：不管对方是个人还是企业，都要考察其经济实力和抗风险能力，避免发生“毁约弃耕”。在自己不能确定的情况下，最好是通过专业的第三方土地流转平台来帮助自己进行交易，这样流程、合同等方面都更有保障。

　　②必须签订纸质合同：目前我国农村土地流转合同签订率为68.3%，比起十年前已经有长足进步，但口头约定的交易依然存在。

　　③合同要细致，明确到细节：签订合同时，还要确保各项约定是否到位，比如说土地流转后补贴归谁、流转的土地是什么属性、承包期剩余多少年等等，细节必须清晰。