西部农村中的“卖房搭地”纠纷的法律问题

　　随着社会的不断进步、西部农村经济的迅速发展，农村土地承包经营权的流转日渐增多，与之流转相关的纠纷也越来越多。“卖房搭地”合同是西部地区农村房屋买卖合同中比较常见的交易合同，涉及的新情况、新问题不断出现。此类合同纠纷的处理，除考究一般土地承包经营权流转纠纷的特点外，还应综合考虑此类纠纷中涉房屋买卖、宅基地使用权、土地承包经营权等多种特殊性质。作者通过川西北部地区P县“卖房搭地”合同纠纷中典型案例的研究，对其进行权利性质的剖析、内在原因的展示，存在问题的分析说明，提出适宜解决该类纠纷的对策和建议，以进一步规范对农村房屋买卖合同纠纷案件的审理。

　　一、农村土地流转纠纷案件的基本情况

　　自改革开放以来，中国逐渐步入工业社会，一改原来的牺牲农业发展工业的国家政策，开始通过工业创造的财富反馈农业、农民，比如国家相继出台退耕还林补助、取消农业税、种植业直补、林权改革及颁证等惠农政策措施。这些政策除了确权之外，更体现为直接赋予农业、农村、农民物质利益，涉及到的利益分配并不是以人头为计算基础，而是以土地为基础的附着物。

　　正因为国家直接赋予了农业、农民并附着于土地的物质利益（每年均有补助），导致了土地、土地之上的房屋与国家赋予的物质利益间的价值发生逆转，以致农民对物权标的的有关权属的判断产生了很大变化，也加大了相关权利的不稳定性。但当事人（特别是原告）实际上倒不是对权利归属有争议，而是对权利附着的利益有争议，然而却无法在诉讼请求、理由中言明，进而增加了案件的复杂性。

　　本文拟对该问题展开讨论，以审视前述涉及的农村土地（林地）所有权（使用权）争议、农村土地（林地）承包经营权流转争议。作者拟以案例分析方法（实证研究方法之一）展开对该问题的分析，通过类型化的案例展示相关民事纠纷的争议核心，以为解决该类纠纷提供助益。文章选择了我国川西北地区的S省M市P县的该类纠纷作为研究范围以聚焦。

　　M市P县地处川西北地区，系山区，在农村土地第二轮承包颁证结束后，国家相继出台如天然林禁伐、农业税免收、种植业直补、林权制度改革等政策措施，基于认识水平、价值判断、利益考量等原因，农村土地流转矛盾不断沉积。特别是“5.12”地震后，随着灾后农房重建、道路交通等农村基础设施的不断建设和完善，交通不便的高山村民转移至交通便利的地方生活，房屋和土地作为重要的生产资料必然调整；进而产生农村集体经济组织以外成员购买农村房屋和转让土地承包经营权问题，即所谓“卖房搭地”行为。震前，P县法院对农村土地流转纠纷受理持审慎态度，一般采取引导当事人在“大调解”工作机制中化解矛盾纠纷，但效果不太好。震后，P县法院尝试对少数农村土地流转纠纷案件予以受理、审理。

　　二、P县农村土地流转案件的基本情况

　　据统计，P县法院2009-2016年共受理农村土地流转案件41件，类型为农村土地承包合同纠纷28件、林地流转纠纷7件、其他涉农纠纷6件。目前已审结40件，其中，判决结案25件，撤诉8件，调解7件。在28件农村土地承包合同纠纷中，“卖房搭地”纠纷20件，互换纠纷8件。根据P县该类案件情况,亦即每一年数量并不多，在民事纠纷中占据比例也不大，但其基本案情类似，下面选择了一个非常经典的案例以思考该类纠纷的基本问题。

　　（一）基本案情

　　原告宋仕某、鄢家某与被告田茂某并非同一集体经济组织成员。2005年12月，三人达成一协议，两原告将其所有的七柱三间旧房作价45000元卖给被告，并约定：房子周围附着物、山林三块、其他零星杉树三窝、土地四块一并转包给被告人田茂某，使用权归田茂泉所有，但甲方享受国家补助政策，并进行了相关权利的确认。随后，2008年8月，被告田茂某将转包的土地0.2亩转让给张俊某修建房屋之用（已建好），张俊某补偿被告转让费和青苗费7000元。另外，自2006年起，被告田茂某将原告宋仕某、鄢家某承包林中树木砍伐变卖。

　　双方为此产生纠纷，经当地村委会、乡政府多次调解未果，2011年10月31日，原告宋仕某、鄢家某向P县法院提起诉讼。

　　（二）争议背景

　　根据卷宗材料和访谈资料，我们可以对该与利益冲突产生的背景作出一些分析：（1）P县为山区县，林地、土地丰富而居民较少，也即地广人稀，更确切地说，每一个村民均拥有相当多的土地、林地（30余亩/人），虽然其本身经济价值在交通条件落后、国家政策没有调整的情况下并不高，村民对其也不大重视。（2）同时，房屋价值也不高，因而在房主需要离开村庄到市镇、县城居住而出卖房屋时，会将房屋相关的权利一并处理，在本案中，原告即是将房屋并其他土地、林地等转让给被告，共作价45000元；（3）随着国家提高对农业的补贴（退耕还林，每亩每年可达100元，每人每年可达3000元左右），并随着交通条件的改善，林木也可以迅速变为直接的财富，进而这些财富（经过几年的积累）在总价上超过了房屋的物质价值；（4）因而（经过调研），我们发现当事人争执的，特别是原告想要回转的不是房屋之权利，而是对其他权利承载的物质利益；（5）被告已不可能回原居住地生产、生活，原告要求解除合同，收回土地，被告将失去生存的基本条件，不利于社会稳定。

　　（三）案件涉及权利的权属分析

　　根据现行《物权法》、《土地管理法》，房屋所有权及其附着宅基地使用权可以转让，但应当符合下列条件：（1）转让双方必须是同一集体经济组织成员，经政府主管部门审核批准。在本案中，两原告将其房屋七柱三间旧房作价45000元卖给被告田茂某，并包括相关物之权利，并履行了相关手续；因而，有以下几个涉及权属之判断：（1）被告田茂某取得房屋所有权；（2）但被告与原告不属于同一集体经济组织，原告取得除房屋所有权之外的权利需要集体经济组织确认或者由上级主管部门作出处理；（3）若原告宅基地失权，且被告田茂某已经办理了房屋过户手续，则地上房屋的作价让与不得回转，原告要求收回承包地的请求，也应不予支持。

　　简而言之，从权利权属角度看，该案比较简单、清楚，唯一不确定的是宅基地使用权及其附着的相关权利的归属；而这一点恰好是冲突的根据。由于原告认识错误等原因，其提起了诉讼。

　　在该案中，原告与被告对房屋产权、宅基地使用权，及其相关权利并无异议，甚至国家对此也予以默认。只是在合同履行后，随着时间的推移，圉于国家法律与政策的限制，法院似乎对之也只能调解；因为严格地从法律与政策角度观察，房屋所有权在法律上明确、清楚，但宅基地使用权有些瑕疵，其他相关权利则有些问题。

　　三、“卖房搭地”案件的核心问题分析

　　上述案例在本质上是一种特殊的“卖房搭地”合同，但在西部（P县）农村非常普遍。“卖房搭地”的法律关系，包括房屋买卖、农村土地承包（林地）经营权流转两部分：房屋买卖包括房屋的买卖、宅基地使用权的流转。但在实践中因当事人法律素养较低、基层组织和基层政府在监督和指导上欠缺，当事人签订房屋买卖和农村土地（林地）承包经营权流转合同在主要条款约定方面不明确、不具体，甚至当事人故意规避宅基地使用权、农村土地（林地）承包经营权不得买卖，而在合同或协议中以“长期使用、长期管理、长期耕种、看管、管理”等形式表达流转意思，申言之：

　　（一）“卖房搭地”合同关于房屋买卖的问题

　　从目前的法律规定来看，农村房屋买卖没有任何法律明文规定禁止，即使是限制性规定也只是有规章及以下效力的规定。根据《合同法》第52条第5项规定：“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同才会导致无效，但其中并不包括规章，如果认定该类房屋买卖合同无效存在法律障碍。同时根据《物权法》第 155 条规定，宅基地使用权也是应办理相关变更和注销登记的。《土地管理法》第 62 条第 4 款的规定表面上是确立一户一地的原则，但实际是对农村房屋发生转移有可能的情况进行了说明。“地随房走”是我国现行法的一项基本原则，房屋既然可以转让那么土地使用权应该是能一并转让的。《土地管理法》第62条规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，可以看出农村房屋是能进行出卖、出租的。再根据《物权法》第64条规定，农民对合法的房屋享有所有权，能依法行使其房屋包括处分权在内的所有权。所以，农村房屋是能进行买卖的。

　　（二）“卖房搭地”合同关于宅基地使用权的问题

　　农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。根据此规定，农民虽然拥有宅基地上的房屋所有权，但是对宅基地只有使用权，不能自由进行买卖。然而法律、法规对农村居民转让房屋所有权并无禁止性规定，国家相关政策也无禁止向本集体经济组织外的农村居民出售房屋的规定。故不应在法律未禁止房屋转让的情况下，凭主观认识去用禁止农村宅基地使用权转让的规定来妨害农村村民对自己房屋所有权的行使和否定农村房屋买卖合同的效力。按照现行法律和政策规定，宅基地使用权在同一集体经济组织成员间可以转让，但应报经政府主管部门审批，办理相关变更登记手续。这是房屋买卖与宅基地使用权转让不得分离的交易习惯，也是不动产房屋买卖“房随地走”的原则。因为针对房屋出卖人来说，事实上的出卖行为应视为对其宅基地使用权的放弃。房屋买卖双方如不同属集体经济组织成员，宅基地转让的事实行为又未获政府主管部门批准，其房屋买卖合同应属于合同法上的效力待定合同，如双方系同一经济组织成员，后获村委会同意，并取得政府主管部门批准的，该合同有效。相对于村委会及政府主管部门，作为房屋买卖中宅基地合法使用权人的出卖人，其卖房行为已隐含其放弃宅基地使用权的意思处分。现行法律法规中也并无农村宅基地使用权放弃的禁止、限制性规定，随着房屋的交付，应该视为已实施了弃权行为。而弃权作为单方法律行为，无需经他人许可即生效。既然宅基地已失权，且房屋买受人已经办理了房屋过户手续，那么宅基地上房屋的买卖不得回转。至于买受人能否取得所买房屋的宅基地使用权，应由有权部门依法办理。

　　（三）“卖房搭地”合同关于土地承包经营权的问题

　　“卖房搭地”合同中土地承包经营权流转（流转包括转让、转包、出租等方式，它们在法律结构上是不同的，在上面的案例中原告是“转包”承包地给被告，而非这里及下文讨论的“转让”。）原告即卖方也是承包人在出售房屋的同时将自己承包的土地全部或部分转让给第三人即买方经营，原承包人与集体经济组织的承包关系全部或部分终止，由买方继续向集体经济组织履行承包合同的流转方式。对于法律是否应当允许转让，呈两种观点：一种认为可以转让。一种认为不能转让，后者理由是如果允许土地承包经营权转让，就会重演历史上农村两极分化，出现大批无地少地农民的社会问题。作者认可第一种观点。一是随着农村经济的迅速发展，土地的社会保障功能逐渐减弱。在沿海发达地区和一些第一、二产业发达的地区，已经开始出现了土地无偿转包，一些地方甚至出现了“倒贴”现象；二是农民作为一个经济人，当然会寻求自身利益最大化，就会优化选择面临的一切机会和目标及实现目标的手段。三是随着市场经济和社会保障制度的建立，农民与土地的关系日渐松散，农民完全依靠土地的情况也越来越少，加之我国经济发展情况良好，农民大规模的逆转现象极少可能发生。如果再限制土地承包经营权的转让，无疑对土地的流转制度的实现是个羁绊。

　　对于发包人在土地承包经营权流转过程中的地位也呈两种观点：一种认为承包人在转让其土地承包经营权时，应当征得发包人的同意。另一种认为承包经营权转让时，应给予承包人充分的自由，无需征得发包人的同意。《物权法》认可第一种观点：“将土地承包经营权转让的，应当符合法律规定并经发包人同意；将土地承包经营权转包、出租、互换等，应当报发包人备案。”作者认为，承包人在转让其土地承包经营权时，可不必经过发包人同意，但须报发包人备案。可以从《农村土地承包法》第41条规定看出，立法中规定农户在转让承包经营权时需经发包方同意，是担心农户会丧失其赖以生存的基础，因此必须由发包方对其生活前途进行审查后，再作出是否予以批准的决定。这种规定的初衷是好的，但没有考虑农民是理性经济人角色的一面，相反，也是对农民权益的不当干涉。同时，从土地承包经营权的用益物权性质上看，若规定承包人处分其用益物权时，发包人必须介入，肯定会影响到土地承包经营权物权化的体系建构。但为了避免在转让后发生纠纷，以及农民之于农村集体的身份归属关系，应当报发包人备案。

　　四、产生问题的原因剖析

　　“卖房搭地”纠纷所呈现的国家行政权、农村集体土地所有权、宅基地使用权、承包经营权的交叉、冲突，主要是基于以下原因：

　　（一）不规范的买卖合同铸成纠纷隐患

　　原、被告双方买卖房屋、宅基地时，有的仅为口头协议，未签订书面买卖合同，或者虽签订买卖合同但内容不规范，合同自身存有瑕疵，使得买卖双方在履行过程中对合同内容出现争议，酿成纠纷。

　　（二）房屋的升值导致当事人背弃诚信

　　近年来农村逐步向社区化发展，不再规划宅基地，一方面使得农村宅基地资源趋向紧张，另一方面，实行以农村平房折换社区楼房或者以面积折换面积措施，房屋的巨大增值空间和前景，与卖房人原得的卖房款或者将社区楼房转让他人顶名要楼的转让费形成了巨大反差。加之，2013年1月31号中央下发的一号文件，要求加快包括农村宅基地在内的农村集体土地所有权和建设用地使用权地籍调查，全面开展农村土地确权登记颁证工作。一些已经出卖房屋、宅基地或转让社区楼房名额的农村村民以及出卖了农村房屋、宅基地的城镇居民开始反悔，背信弃义，想方设法地想收回房屋，导致纠纷发生。

　　（三）城镇居民购买农村房屋的政策禁止性，为当事人请求返还提供了依据

　　受传统思想的影响，大量在外上班的城镇居民退休前后逐渐盛行在农村老家置办房产，以便老来“叶落归根”。由于农村宅基地的福利性质和土地资源的紧缺，国务院办公厅及国土资源部均出台规定，严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证，以此来加强农村宅基地管理。这些政策将城镇居民购买农村房屋限定为禁止性行为，为卖房户要求确认合同无效、返还房屋、赢得诉讼提供了法律与政策支撑，也助长了当事人违背诚信的恶习。

　　总而言之，该类案件主要是因为国家赋予的新利益带来的争议，再加上传统社会的权利意识不够、现代法治理念还没有普及等原因更加剧了该问题的难度。

　　五、解决“卖房搭地”案件的对策和建议

　　根据前述对该类案件权利性质的剖析，及其内在原因展示，目前可在以下几方面做出努力以推进对该类纠纷的解决：

　　（一）该类纠纷中的法律关系认定

　　“卖房搭地”的法律关系包括农村土地（林地）承包经营权流转、房屋买卖两部分。房屋买卖包括宅基地使用权的流转和房屋的买卖。实践中，由于当事人法律素养较低，基层组织和基层政府在监督和指导上欠到位，当事人签订房屋买卖和农村承包土地（林地）经营权流转合同在主要条款约定方面不明确、不具体。更有甚者，当事人故意规避宅基地使用权、农村土地（林地）承包经营权不得买卖，而在合同或协议中以“长期使用、长期管理、长期耕种、看管、管理”等形式表达流转意思。对此法律关系的认定应从意思表示、流转（交易）目的、合同对价等方面进行综合判定。如果房屋价值与给付合同价款差异较大，一般应认定该价款既包括房屋价值，也包括土地（林地）的流转价值。

　　（二）该类纠纷中的法律效力判定

　　一是房屋买卖的法律效力判定。房屋买卖合同系当事人双方自愿和真实意思表示，房屋买卖合同在签订后，出卖人已交付房屋，买受人已支付相应对价，买卖双方的合同目的已实现，只要无违反法律行政法规的国家强制性规定，一般应认定房屋买卖协议有效。这里的国家强制性规定是指合同行为发生绝对地损害国家利益或者社会公共利益，无论是同一集体经济组织成员还是非同一集体经济组织成员购买农村房屋后用于居住，其行为并不必然损害国家利益、集体利益和第三方利益，签订的房屋买卖合同也不会损害国家和社会公共利益，应认定合同有效。城镇居民购买农村房屋后，如果所买的房屋已经经有权关批准且经该集体经济组织同意，且办理了房屋所有权证的，可以认定房屋买卖合同有效。交易主体购买农村房屋后，将户口迁入该集体经济组织的，弥补了合同的缺陷，应认定合同有效。同时，中共十八大三中全会决定指出允许一些地方建试点，慎重稳妥推进农民住房进行转让。中共中央、国务院2014年“１号文件”也进一步予以明确。之后的一系列文件规定可见，农村房屋是可以买卖的，如果判决合同无效，法律依据明显不足。必须根据法律解释与比例原则相结合的具体的方法对个案进行利益衡量，最终认定某一强制性规定是否属于效力性强制性规定以及合同的效力，以更好的促进个案公平。

　　二是宅基地使用权的法律效力判定。根据现行法律和有关政策规定，宅基地使用权在同一集体经济组织成员间可以转让，但应报经政府主管部门审批，办理相关变更登记手续。这就是不动产房屋买卖“房随地走”的原则要求，也是地上房屋买卖与宅基地使用权转让不得分离的交易习惯要求。因为，针对房屋出卖人来说，其事实上的出卖行为应视为对其宅基地使用权的放弃。放弃属于单方行为，除非法律、法规有特别规定外，一般应予以允许。即认定房屋买卖关系有效。

　　对于房屋买卖双方不属于同一集体经济组织成员，其宅基地转让的事实行为又未获政府主管部门批准，其房屋买卖合同应属于合同法上的效力待定合同。卖方作为房屋买卖中宅基地的合法使用权人，相对于村委会及政府主管部门而言，其卖房行为已隐含其放弃宅基地使用权的意思处分。现行法律法规并无农村宅基地使用权放弃的禁止、限制性规定，而且，随着房屋的交付，可视为该弃权行为已得到实际履行。按照“农户只能有一处宅基地”的政策规定，其弃权后果就可能是以后再申请宅基地不会被主管部门批准。弃权作为单方法律行为，无需经他人许可即生效。既然宅基地已失权，当买方已经办理了房屋过户手续，那么宅基地上房屋的买卖不得回转。至于买受人能否取得所买房屋的宅基地使用权，应由有权部门依法办理。

　　三是流转方式及期限的法律效力判定。当事人未就农村承包土地（林地）的流转方式在流转合同中作出明确约定，也没有办理相关流转登记（备案）手续，如房屋已交付，价款已给付，双方的合同目的已实现，一般应认定为转包。对合同中约定的流转期限表现为“长期使用、长期管理、长期耕种、看管、管理”等形式，一般不参照合同法第二百三十二条规定认定为“不定期流转”（经合理期通知可解除合同）。为维护交易安全和农村社会稳定，培养公民的诚信和履约意识，非特别情况（一方构成根本违约、生活极度困难等等），则要参照农村土地流转交易习惯，一般将流转期限认定为不超过法律规定的承包期限。

　　四是被流转方砍伐林木、改变土地用途的处理。被流转方经有权机关批准砍伐林木或为管护需要而零星砍伐，流转方要求分享价款或者赔偿损失，应认定该行为属于被流转方的正常经营管理行为，对流转方要求分享价款或者赔偿损失的请求一般不予支持。被流转方砍伐林木未经有权机关批准，流转方要求分享价款或者赔偿损失，对此应不予审理，告知当事人向有权机关就砍伐林木行为进行处理。待有权机关对砍伐行为作出定性后，当事人可以就相关损失进行协商处理；无果则可以就财产（林木）损失通过诉讼方式解决，但权利人对此应承担举证责任。

　　被流转方擅自大面积改变土地用途，一般掌握标准为流转面积的30%或50%以上，流转方以对方构成根本违约为由要求解除合同，一般应支持其诉请。但对改变土地用途之行为，告知当事人找有权机关依照法定程序处理。被流转方就改变土地用途要求对方赔偿损失或分享有关价款，在有权机关对改变土地用途之行为作出定性后，可另行通过和解、调解、诉讼等合法途径解决。

　　五是被流转方以流转行为未经登记或备案为由，要求解除合同的，一般不予支持。

　　（三）有关补助政策与当事人约定的关系判定

　　按照现行政策规定，种植业直补对象为实际种植行为人（实际耕作人），退耕还林补助应发放给《林权证》上的权利人，申言之：其一，如果农村土地流转合同约定的种植业直补对象为承包人，而不是被流转人（实际耕作人），则被流转人在领取有关直补款后，有依流转合同（协议）约定向承包人履行给付对价的义务。其二，如果农村土地流转合同约定的退耕还林补助发放对象为退耕还林地的实际经营人，则《林权证》上的权利人在领取有关直补款后，有依流转合同（协议）约定向实际经营人履行给付对价的义务。其三，如果当事人签订合同时国家还未出台有关种植业直补、退耕还林补助政策，则按种植业直补、退耕还林补助政策规定执行。

　　（四）多元救济方式的配套

　　针对该类案件存在的证据采信难、事实认定难、调解沟通难、信访维稳难等问题，法院从一件件个案审理入手，高度关注受理审查、深入群众、依法审理、联合调解、释法说理遵从习惯等环节，基本达到“审理一案，教育一片”之效果，具体描绘如下：

　　一是要加大受理审查力度。对起诉来院的该类纠纷，首先在立案环节要对主体资格、权属颁证、流转合同（协议）等进行适度审查。符合受案条件的，要引导其尽量诉外化解，明确告知起诉人在“大调解”工作机制内解决。包括主导邀请相关部门进行联合调解、报请政法委（“大调解”协调中心）组织有关部门参与调解等等。同时，做好与当事人的沟通，让其真实感受到立案前法院所做的工作，消除其信访、上访苗头。如确实无法在“大调解”工作机制内化解矛盾纠纷，经报批后予以立案受理。同时，积极引导、指导当事人举证，并对当事人的诉讼预期进行释疑、讲解和疏导，为诉讼调解或依法裁判打下一定基础。

　　二是要加大调查取证力度。该类纠纷具有特殊性，在举证期限届满后，要对当事人所举证据材料进行认真分析和研判。在案件审理前要依职权深入当地、深入群众进行实地调查、走访、取证，走访当地村民、干部和相关部门，掌握第一手证据资料，为案件审理和公正裁判打好坚实基础，防止因案情不清、证据不足而无法调判。案件审理过程中，对因当事人所举证据材料还达不到基本清楚之条件，还要再次引导当事人进行举证。

　　三是要加大案件调解力度。基于案件的特殊性，审理过程中，独任庭或合议庭要加大诉讼调解（法院调解），对调解达成协议的，以调解方式结案，或原告申请撤诉的，以撤诉方式结案。对调解未达成协议的，在案件事实基本清楚的条件下，可再次邀请有关部门与法院一道进行联合调解，无果则依法进行判决。同时还可借力当事人的亲朋好友、村干部及有关组织等力量，最大限度地做好调解工作，避免矛盾激化，争取案结事了人和。

　　四是要全面综合考虑案件实情。审理中要结合案件实际情况，对纠纷发生的原因、过程、房屋的居住使用和当事人的过错程度等情况，特别是买卖后买方对房屋的增建、翻新、装修、添附以及周围同类房屋的增值情况；要适当综合平衡当事人双方的利益，全面理清买卖双方各自的责任大小，权衡出卖人因土地房屋升值、 拆迁补偿等所获取的利益与买受人因房屋现值和房屋原值之间的差额损失，提倡诚信原则；要尊重历史、尊重现状和维护地方稳定，将法律、政策与民风民俗相结合，以实现当事人利益和法律效果的最大化。对牵涉其中的相关行政行为，如有冲突和矛盾的，应先厘清行政行为，充分做好司法权和行政权的衔接协调工作，避免因司法裁判与行政行为的不协调、不统一而损害党和国家形象，损害法治权威。

　　该类案件一般不宜进行当庭宣判。独任庭或合议庭的裁判意见，应先报分管副院长，分管副院长召集部分法官对案件进行研究，并将拟裁判意见报院长。此时，分管副院长、院长也可召集法院有关人员共同对案件进行调解。对不能以调解方式结案的，承办人则要制作审理报告，提请审判委员会讨论决定。案件宣判后，要深入案件当事人及亲属家中回访，释法说理，提供法律咨询，消除疑惑、误会，防止信访隐患和不稳定因素发生。

　　五是要加大法制宣传力度。审理该类案件一般采取巡回审判方式，进村入户到案发地开庭，以案说法，用当地的事教育当地的人，既把纠纷化解在群众身边，又对群众起到法治宣传教育意义，维护当事人的合法权益及土地承包经营权的正常流转秩序；要联合各级党委政府、土地、房管等职能部门和村民自治组织，采取多渠道、多方式宣传《物权法》、《合同法》、《土地管理法》及相关法律、法规和政策，引导群众学法、尊法、守法、用法，从而提高群众的对该类行为的辨别认知能力。要从源头上解决问题，通过司法建议等方式提醒房地产管理部门加强对该类房屋买卖过户交易的审查审核，严把法律关，防止产生矛盾隐患及不良后果。

　　针对“卖房搭地”的特殊情形，西部地区的P县作为山区往往是房屋价值大于土地价值，交易双方对房屋买卖的重视程度也高于土地流转。对于这类特殊合同，在甄别认定了土地承包经营权具体的流传方式后，对土地承包经营权流转合同除了必须考虑法定限制条件外，我们还要维护土地承包经营权的效率性价值，从维护诚实信用原则以及促进交易稳定的角度做出公正裁判。