疫情之下，房地产行业众生相：售楼处关停，新房成交冰封，租房业务有望率先恢复

　　
      中国证券报记者了解到，受疫情影响，各地售楼处、施工现场被迫关停。楼市成交进入冰点，春节返乡置业成为泡影。项目去化放缓预期下，中小房企面临较大的资金压力。

　　新房方面，为应对疫情，雅乐居、碧桂园等多家房企开启线上售楼模式，销售渠道进一步拓宽。二手房方面，疫情对买卖业务影响较大，相比之下，租房市场有望率先恢复。

　　最大压力来自资金

　　疫情暴发后，无论是在杭州、苏州等楼市热点城市，还是在返乡置业主力军三四线城市，售楼处都被迫关停。绝大多数地区房地产施工被迫延期，有的地区恢复开工时间还待定。

　　在此背景下，春节期间新房成交量出现断崖式下跌，购房需求进入冰点。中原地产研究中心统计数据显示，从1月下旬开始，大部分开发商的成交量相比往年春节期间暴跌了95%。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，疫情影响下，高负债率的房企受到的冲击非常大。这次疫情也会影响未来的房企决策，降低负债率是趋势。短期看，全行业都只能等待疫情缓解，否则在未来1-2个月后，将有大量企业出现流动性风险。

　　诸葛找房数据研究中心分析师国仕英对此表示，短期来看，疫情对房企最直接的影响就是成交的下滑。其次，房企拿地延迟，开工推迟，会拉长上市供应的节奏，这一系列影响会对房企的负债能力产生考验。相比中小房企，国有房企抗风险能力较强。

　　某国有房企相关负责人对中国证券报记者表示，国企最大的优势是资金，很多国企集团旗下房地产资金成本不足5%。相比之下，民营房企资金平均成本超过10%，有的甚至超过15%。拥有资金优势的房企，无论是项目去化还是拿地进度，压力都相对小一些。但是，国企背景的房企也面临规模问题，如果项目去化不佳，集团可能不会在房地产板块投入太多资金。

　　多家房企开启线上售楼模式

　　为应对疫情，雅乐居、碧桂园等多家房企开启了线上售楼处。1月27日，碧桂园西南区域官微披露，川西南区域下辖的成都、眉山、乐山、雅安、凉山州等城市大部分项目销售中心暂停对外开放，具体开放时间将另行通知。为保障有购房需求的的客户能正常了解项目信息，办理各项手续，碧桂园川西南区域启动应对措施，开启凤凰云线上购房通道。

　　图片来源：雅乐居官微

　　对此，易居研究院研究总监严跃进表示，从部分城市的实际交易情况看，一些年前已经看房的人近期是有交易的，交易通过电话或微信等方式进行。直接通过网上平台交易的很少，部分网上交易的或属于总价低、投资属性强、年前已经看过房的项目。

　　看好一季度后的恢复行情

　　东方今典房地产集团总裁胡长龙对中国证券报记者表示，短期来看，疫情会对楼市的开发和销售影响较大。但是，一季度过后或许会有转变。

　　针对未来的房价走势，胡长龙表示，很多地方的房价已触底，处于模盘阶段，筑底成功后，未来价格缓缓上行的趋势是一定的。价格是供求关系决定的，开发商不会为了达成全年销售目标选择涨价。

　　国仕英称，由于疫情导致经济下行压力加大，预计二、三季度货币政策执行力度较大，信贷投放有望针对性放松。在整体信贷规模和流动性提升的大背景下，企业应密切关注资本市场窗口期，灵活应用公司债、票据等直接融资产品补充其资金来源。

　　二手中介：

　　买卖业务影响大 预计租房业务先恢复

　　疫情暴发后，各大二手房中介开始转向纯线上销售。用VR带看的模式代替传统营销模式。但在防疫背景下，多地关停公积金办理等购房办理流程，成交情况仍不容乐观。

　　图片来源：贝壳找房APP

　　中国房产经纪公义联合会主席胡景晖对中国证券报记者表示，对中介行业来说，最先恢复的是租赁业务。首先，疫情对买卖业务影响较大，买卖业务恢复与疫情控制的速度紧密相关。当前，买房客户需求变淡，卖房业主心理也会受到影响。相比之下，随着春节之后进入大城市务工人员数量的陆续增加，租赁需求会出现增长，相比买卖业务来说，刚需的成分更大，且租赁业务的带看流程、签约流程比较简单。

　　针对中介开店和返岗问题，胡景晖表示，全国来看，除了门店所在地的员工外，80%的外地员工都没有返城到岗。从安全角度讲，当地疫情没有解除之前，门店能不开就不开，尽可能避免感染。如果非要开店，建议分批开店，疫情较轻的区域先开，有储备业务的店先开。

　　中国证券报记者了解到，目前，不少中介员工在其朋友圈都转发了线上带看、VR看房的宣传语。但其口径基本一致：中介已在线上班，告知需求可带顾客VR看房。但是，无论签约还是入住，都还仍需面见。